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【案情】

2014年10月1日，劉江與韓濤簽訂了一份為期3年的房屋租賃合同，由韓濤承租。11月初，劉江對(duì)韓濤說，因急需用錢決定把該房賣掉，韓濤表示愿意買下，雙方簽訂書面房屋買賣協(xié)議，約定房屋價(jià)格為18萬元，在年底前交清房款等內(nèi)容。其后不久，韓濤將18萬元交給劉江，但雙方未辦理房屋過戶手續(xù)。2015年2月，由于該市將房屋所在地段劃為開發(fā)區(qū)，致使該房?jī)r(jià)格上漲至約31萬元，劉江遂要求韓濤再付13萬元，韓濤不同意。劉江認(rèn)為尚未辦理房屋過戶手續(xù)，雙方買賣行為未成立，即使成立也無效，遂訴至法院，要求韓濤將房屋退回。

【分歧】

買賣房屋未過戶合同是否有效？

一種意見認(rèn)為，當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記，但該法并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件，此種情況下依合同法的規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，故雙方所簽合同合法有效。

另一種意見認(rèn)為，房屋未辦過戶，應(yīng)無效.

【評(píng)析】

筆者同意第一種意見,理由為：

劉江與韓濤經(jīng)過要約、承諾后，對(duì)房屋買賣的主要條款如房?jī)r(jià)、交款時(shí)間等達(dá)成了合意，該房屋買賣合同即告成立。合同成立后，一般來說合同自成立時(shí)生效，但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”，對(duì)房屋買賣而言，《城市房地產(chǎn)管理法》僅有第三十五條作了如下規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知，該法并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是房屋買賣合同本身的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜合同法＞若干問題的解釋》（一）第9條進(jìn)一步規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”因此，本案的買賣房屋合同自成立時(shí)起，已經(jīng)生效，雖未辦過戶登記手續(xù)，但該合同對(duì)雙方均具有約束力，所以劉江的訴訟請(qǐng)求得不到支持。